1925년 여름, 마이애미의 지역 신문 마이애미 데일리 뉴스는 504면짜리 신문을 찍었습니다. 당시 신문 역사상 가장 두꺼운 한 호였습니다. 그 지면의 대부분은 부동산 광고였습니다. 같은 해 마이애미 헤럴드는 그때까지 어느 신문도 1년 동안 실어 본 적 없는 양의 광고를 실었습니다. 신문이 두꺼워진 이유는 하나였습니다. 팔 땅이 너무 많았기 때문입니다.

같은 시기 마이애미의 인구는 7만 5,000명이었습니다. 1920년의 3만 명에서 5년 만에 두 배 반이 된 숫자입니다. 그 도시 안에 부동산 중개 사무소가 약 2,000곳, 중개인이 2만 5,000명가량 있었습니다. 인구 세 명당 한 명이 땅을 파는 일을 하고 있었던 셈입니다.

1920년대 플로리다에서 벌어진 일은 주식 광풍이 아니라 땅 광풍이었습니다. 그런데 그 땅에는 공통점이 하나 있었습니다. 사는 사람이 거기서 살 생각이 없었다는 것입니다.

모기가 들끓던 반도가 '미국의 리비에라'가 된 과정

플로리다는 19세기 말까지 미국 본토에서 가장 개발이 늦은 지역 가운데 하나였습니다. 반도의 상당 부분이 늪지대였고 모기와 열병이 흔했습니다. 그 땅을 바꿔 놓은 첫 번째 인물은 석유 사업으로 돈을 번 뒤 철도에 투자한 헨리 플래글러였습니다. 그는 동쪽 해안을 따라 철도를 남쪽으로 계속 내리고, 그 철도 끝에 호화 호텔을 지었습니다. 기차가 닿는 곳마다 휴양지가 생겼습니다.

두 번째 변화는 자동차였습니다. 포드의 대량생산으로 중산층이 차를 가지게 되자, 중서부와 동북부의 사람들이 겨울마다 직접 운전해 남쪽으로 내려갈 수 있게 됐습니다. 1920년대 미국은 전후 호황기였고, 임금이 오른 사람들은 돈을 어디에 둘지 고민하고 있었습니다. 추운 겨울을 피할 수 있는 따뜻한 반도는 그 돈을 끌어들이기에 완벽한 이야기였습니다.

세 번째는 광고였습니다. 인디애나 출신 사업가 칼 피셔는 마이애미비치의 늪을 메워 휴양지로 만들면서, 뉴욕 타임스 스퀘어에 거대한 광고판을 걸었습니다. 문구는 짧았습니다. '마이애미는 지금 6월입니다.' 겨울 코트를 입고 그 앞을 지나가는 뉴욕 사람들을 겨냥한 한 줄이었습니다. 플로리다는 이렇게 '미국의 리비에라', '영원한 봄의 땅'으로 포장되어 전국에 팔려 나갔습니다.

10%의 계약금, 그리고 30일

이 광풍의 엔진은 광고가 아니라 거래 방식이었습니다. 플로리다에서 땅을 살 때는 전체 대금을 내지 않았습니다. 10%의 계약금만 내면 매매 계약서를 손에 쥘 수 있었고, 잔금은 30일 뒤에 치르면 됐습니다. 이 계약금을 영어로 '바인더'라고 불렀습니다.

문제는 10명 중 9명이 애초에 잔금을 치를 생각이 없었다는 점입니다. 그들의 계획은 30일이 오기 전에 그 계약서를 다른 사람에게 더 비싼 값으로 넘기는 것이었습니다. 땅값의 10%만 걸어 놓고 땅값 상승분 전체를 챙기는 구조이니, 땅값이 10% 오르면 투자금은 두 배가 됩니다. 땅은 한 번도 주인이 바뀌지 않은 채, 계약서만 손에서 손으로 넘어갔습니다.

이 계약서를 팔러 다니는 사람들을 '바인더 보이스'라고 불렀습니다. 전국에서 몰려든 2만 5,000명가량의 젊은 투기꾼들이 호텔 방을 여러 명이 나눠 쓰며 하루 종일 인도에서 영업을 했습니다. 어떤 필지는 계약서가 법원 등기소에 접수되러 가는 동안 길 위에서 몇 차례나 되팔렸다는 기록이 남아 있습니다. 거래마다 가격이 조금씩 올랐습니다. 땅의 상태나 위치와는 아무 관계가 없는 상승이었습니다.

가격 기록을 보면 당시 분위기가 짐작됩니다. 마이애미비치의 한 필지는 개발 초기 800달러에 팔렸는데 1924년에는 15만 달러에 거래됐습니다. 1896년에 25달러를 주고 땅을 산 가난한 여성은 1925년 그 땅을 15만 달러에 팔았습니다. 팜비치의 한 해안 구역은 1915년 24만 달러로 평가됐다가 1923년 80만 달러, 1924년 150만 달러로 뛰었고 1925년에는 400만 달러 수준의 값이 거론됐습니다.

지도 위에만 있던 도시들

개발업자들의 전형적인 수법은 값싼 미개발지를 대규모로 사들인 뒤, 그 위에 지도를 그리는 것이었습니다. 지도에는 아직 존재하지 않는 대로와 광장, 골프장과 운하, 호텔이 또박또박 그려져 있었습니다. 구매자가 사는 것은 땅이 아니라 그 지도였습니다. 실제로 현장에 가 보지 않고 서명하는 일이 흔했고, 많은 경우 가 보는 것 자체가 쉽지 않았습니다.

가장 야심찼던 사례는 조지 메릭의 코랄 게이블스입니다. 그는 마이애미 서쪽 땅에 스페인과 지중해 양식을 본뜬 계획도시를 세우겠다며, 건축 양식과 담장 색깔까지 규정한 도시를 실제로 짓기 시작했습니다. 전국의 잠재 고객을 전세 기차와 배로 실어 와 숙식을 제공하고 현장을 보여 줬습니다.

그 현장의 홍보 담당으로 메릭이 고용한 사람은 세 번이나 대통령 후보로 나섰던 정치인 윌리엄 제닝스 브라이언이었습니다. 미국 최고의 연설가로 꼽히던 그는 호수 위에 띄운 뗏목에 파라솔을 펴고 앉아 플로리다의 기후를 찬양하는 연설을 했습니다. 연설이 끝나면 당시 유명한 무용수가 무대에 올라 춤을 췄습니다. 땅을 파는 자리가 공연장이 되어 있었던 것입니다.

화려한 쪽만 있었던 것은 아닙니다. 노골적인 사기도 넘쳐났습니다. 밀물 때면 완전히 물에 잠기는 모래톱이 '운하가 흐르는 고급 수변 주택지'로 팔렸습니다. 몇 해 뒤 사기죄로 다시 감옥에 가는 찰스 폰지도 1925년 이 광풍에 끼어들어, 잭슨빌에서 토지 회사를 세우고 늪지대를 쪼개 팔며 200% 수익을 약속했습니다. 그는 1926년 2월 유죄 판결을 받았습니다.

기차가 멈추고, 배가 가라앉고, 바람이 불었습니다

거품이 꺼진 이유를 한 가지로 설명할 수는 없습니다. 첫 신호는 물류였습니다. 플로리다로 건축 자재가 한꺼번에 몰리면서 철도가 마비됐고, 1925년 10월 주요 철도회사들이 식품을 제외한 화물 운송을 제한하는 조치를 내렸습니다. 그해 겨울 잭슨빌에는 7,000량이 넘는 화차가 밀려 있었습니다. 집을 지을 자재가 들어오지 않으면 지도 위의 도시는 영원히 지도 위에 남습니다.

두 번째는 신뢰였습니다. 1925년 가을 플로리다 사기 사건들이 전국 뉴스가 되자, 주지사 존 마틴이 직접 대표단을 꾸려 뉴욕으로 올라가 월도프 아스토리아 호텔에서 '플로리다에 관한 진실'이라는 설명회를 열었습니다. 결과는 반대로 나왔습니다. 설명회 직후 한 주 안에 거물 투자자들이 플로리다 개발 회사에서 발을 뺐습니다. 북부 은행들도 플로리다 부동산 대출을 조이기 시작했습니다.

세 번째는 우연이었습니다. 1926년 1월 10일, 길이 70미터가 넘는 강철 선체의 범선 프린츠 발데마르호가 마이애미 항구 입구에서 전복됐습니다. 이 배가 항로를 막아 버리는 바람에 몇 주 동안 마이애미 항구로 들어오는 선박이 묶였습니다. 철도가 막힌 상황에서 바닷길까지 닫힌 것입니다. 1926년 봄이 되자 계약서를 되팔려는 사람은 넘치고 사려는 사람은 사라지고 있었습니다.

그리고 1926년 9월 18일 아침, 최대 풍속 시속 230km를 넘긴 4등급 허리케인이 마이애미 남쪽 해안을 정통으로 때렸습니다. 이 폭풍의 가장 비극적인 부분은 눈, 즉 태풍의 중심이 지나갈 때였습니다. 바람이 갑자기 멎자 폭풍이 끝난 줄 알고 많은 사람이 밖으로 나왔고, 반대편 벽이 몰아치면서 거리에서 목숨을 잃었습니다. 플로리다에 막 이사 온 사람들은 허리케인이라는 것을 겪어 본 적이 없었습니다.

사망자는 400명 전후로 집계됐고 부상자는 6,000명이 넘었으며, 5만 명에 가까운 사람이 집을 잃었습니다. 내륙에서는 오키초비 호수의 흙 제방이 터져 무어헤이븐 마을이 4미터 이상 물에 잠겼습니다. 피해액은 당시 돈으로 1억 달러 규모였습니다. '절대 안전한 수변 도시'로 팔렸던 구역들이 지도가 아니라 물속에 있었다는 사실이 하루 만에 증명됐습니다.

숫자로 본 폐허

거품의 붕괴 속도는 은행 어음교환액이라는 지표에 가장 선명하게 남아 있습니다. 한 도시의 은행들이 처리한 거래 규모를 보여 주는 숫자입니다. 마이애미의 은행 어음교환액은 1925년 약 10억 6,600만 달러였습니다. 1926년에는 약 6억 3,300만 달러로 줄었고, 1927년에는 약 2억 6,000만 달러가 됐습니다. 2년 만에 4분의 1 수준으로 내려앉은 것입니다.

가장 먼저 사라진 사람들은 바인더 보이스였습니다. 이들은 계약금만 걸어 두고 계약서를 넘기던 중간 상인이었기 때문에, 시장이 식는 신호가 보이자 자기 몫을 챙겨 북쪽행 기차를 탔습니다. 끝까지 남아 잔금을 치르고 등기를 마친 사람, 즉 실제로 그 땅의 주인이 된 사람이 손실을 전부 안았습니다. 거품이 꺼질 때 누가 손해를 보는지는 대개 이 순서로 결정됩니다. 가장 늦게 들어와 가장 성실하게 대금을 완납한 쪽입니다.

사람들은 예금을 빼 가고 대출은 연체되기 시작했습니다. 1927년 3월 어느 아침 팜비치 카운티에서는 세 곳의 은행이 한꺼번에 문을 열지 못했고, 그 주에만 여섯 곳이 문을 닫았습니다. 지방정부들은 거품기에 발행한 채권의 이자를 갚지 못해 줄줄이 부도를 냈습니다. 세금을 못 내 압류된 토지 문제를 정리하기 위해 플로리다주는 1937년에야 별도의 법을 만들어야 했습니다.

그리고 1928년 9월, 또 한 번의 4등급 허리케인이 오키초비 호수를 덮쳤습니다. 호수 제방이 무너져 주변 농경지가 물에 잠기면서 2,500명 이상이 숨졌습니다. 대부분 이주 농업 노동자였습니다. 거품의 붕괴와는 다른 종류의 비극이지만, 플로리다가 회복할 기회를 한 번 더 빼앗긴 사건이었습니다. 팜비치 지역의 부동산 평가액은 1935년에 이르러 거품 이전 수준과 거의 같아졌습니다.

오늘 우리에게 남는 것

플로리다의 가장 중요한 뒷이야기는 돈이 어디로 갔는지입니다. 땅에서 빠져나온 투기 자금과, 그보다 더 중요한 '쉽게 벌 수 있다'는 기대는 사라지지 않았습니다. 그 둘은 곧장 북쪽 뉴욕의 주식 시장으로 옮겨 갔습니다. 플로리다에서 10%의 계약금으로 땅을 굴리던 방식은 월가에서 10%의 증거금으로 주식을 굴리는 방식으로 이름만 바꿔 이어졌고, 그 이야기의 결말은 1929년 10월에 왔습니다. 거품은 터지면서 사람들의 습관까지 없애 주지는 않는다는 뜻입니다.

두 번째는 '전매 차익만 바라보는 거래'의 구조적 약점입니다. 10명 중 9명이 되팔 생각으로 들어온 시장에서는, 다음 사람이 한 명이라도 끊기는 순간 가격이 아니라 거래 자체가 멈춥니다. 플로리다에서 땅값이 천천히 내린 것이 아니라 매수자가 갑자기 없어졌던 이유가 여기에 있습니다. 어떤 자산이든 실제로 그것을 쓰려는 수요가 얼마나 있는지, 아니면 되팔려는 수요만 있는지를 구분해 보는 일은 지금도 유효한 점검입니다.

세 번째는 아무리 좋은 광고도 지우지 못하는 것이 있다는 사실입니다. 지도 위에는 운하와 골프장을 얼마든지 그릴 수 있지만, 그 땅이 밀물 때 잠기는지 아닌지는 바꿀 수 없습니다. 플로리다의 거품을 끝낸 결정타가 금리나 규제가 아니라 허리케인이었다는 점은 100년이 지난 지금 더 자주 인용됩니다. 기후 위험이 자산 가치에 반영되는 시대에, 1926년 9월 18일 아침은 여전히 읽어 볼 가치가 있는 기록입니다.